引き続き、本書「自宅は住居付き収益物件を買いなさい 住宅ローンで不動産投資を行う方法」の第9章の内容を見ていきたいと思います。
第9章は少し長くなってしまったので、2記事に分けて記載しています。。
目次
【第9章 まだまだある、住宅ローンで住居付き収益物件を買うことのメリット】
・物件管理に目が届くので、物件の印象がよくなる
【概要】
真はオーナーが居住している住居付き収益物件の方が、周りの賃貸物件よりも管理が行き届き、物件の印象が良くなること、更に物件にオーナーが住んでいることから、変なことをするような入居者を募集の段階でスクリーニング出来ること等のメリットがあると星に伝えます。
【感想】
これは、間違いなくそうですね。正直オーナーが同じ物件内に住んでいると伝えると、嫌だと思う方も一定数いますが、そんな人はオーナーとしては入居して欲しくありません(笑)。
そして、オーナーが居住している方が、物件がきれいというのもその通りだと思います。自宅ですからきれいにしますよね。といいつつ自分の物件のエントランスが最近汚れ気味でした。。。自宅に帰ったら簡単に掃除しようと思います。。。
・女性に選ばれると、男性にも選ばれる
【概要】
真は女性に選ばれる物件は、男性にも選ばれることを星に伝えます。
理由としては、単純にかわいかったからというものから、女性に受けそうな内装だったからというものもあるようです。
また、東京での女性の初めての一人暮らしにとって、近くにオーナーさんが住んでいるというのは、安全性を考えるとポイントが高いとのことです。
【感想】
これもその通りだと思います。
実際僕の住居付き収益物件も女性向けに作りましたが、入居下さったのは男性です。それも40代の。正直妻と全く想定していなかったよね、と言っています。
兎にも角にも、これから新築したりリフォームしたりするのであれば、必ず女性受けする内装にした方が良いと思いますね。
・自主管理もできるので経費が浮く
【概要】
真は、住居付き収益物件であれば、管理会社に管理を任せずに、自主管理しても良いのではないかと星に伝えます。
数十室もあって管理ができないのであればともかく、数室であれば自分自身で管理することはそれ程難しくないと言います。
家賃の5%程度が平均値ではありますが、特に力を入れて管理をしてくれていないのであれば、自主管理をしてみてそれで問題がなければそのまま自主管理を続けてもいいのではないかと考えています。
【感想】
これはその通りだと思います。
正直、数室であれば自主管理できると思いますし、わざわざ管理料を払う必要はないかと思います。
ただ、どうしても面倒くさいのと、夜に電話がかかってきても困るので、その保険代として考えるのはありかと思います。
僕も物件数は本当にまだ多くないのですが、結局管理会社を入れてしまっています。
・家賃の振込手数料が無料になる
【概要】
住居付き収益物件のオーナー側のメリットとして、一つ前で見たように自主管理が出来ることが挙げられますが、入居者側のメリットとして、家賃を手渡しにすることによって、毎月の銀行の振込手数料を無料にすることが出来ると真は言います。
【感想】
これは出来る場合と出来ない場合があるかと思います。
例えば、部屋を会社が借り上げ社宅として借り上げてくれている場合は、会社が不動産管理会社に家賃を振り込むため、住居者は振込手数料を払っていない場合もあります。
なので、住居者が直接契約していて、直接大家もしくは管理会社に振り込む場合は、銀行手数料を節約できると思います。
ただ、入居者から毎月家賃を手渡しで受け取るのは、結構面倒くさいと思います。
というか、これと家賃滞納の際の対応が何より一番面倒くさいので、管理会社を入れている人がほとんどなのではないでしょうか？そういうことを考えると、本当に保険料だと思って払うかどうかの意思決定の問題ですね。
・地方出身者が選んでくれやすい
【概要】
地方から上京してくる若い女性には、東京に知人や友人がいない人もいるため、せめて顔見知りのオーナーが近くに住んでいる物件が良いと、住居付き収益物件に入居を決める方が多いと真は言います。
【感想】
確かにこれは一理あるかもしれません。
僕の物件も地方から上京された方に入居頂いています。やはり、見ず知らずの土地に一人で来た時には、誰かしら知り合いが欲しいものなのかもしれませんね。
ただ、僕も地方(関西)出身ですが、基本的には(いや絶対に)マンションに住みたいと思っていましたし、実際に独身時代はマンションにしか住んだことはありませんでした(笑)
その為、この辺りはそれぞれの人の価値観が出る所かもしれません。
・親が子供に住まわせるときに好む
【概要】
学生が大学に通うために上京してきた場合、住居付き収益物件は親から人気のようです。
知り合いがすぐ近くにいる安心感・信頼感が大きいようです。
【感想】
これは僕も人の親になったのでよくわかります(笑)。
大切な娘が一人暮らしをするとなったら、やはり安全面をかなり心配すると思います。
このような点から、住居付き収益物件については、都心周辺であれば必ずニーズはあるのかな、と思いますね。
次回は、第10章 住居付き収益物件を購入するデメリットとその解決方法を見たいと思います。
