引き続き、本書「自宅は住居付き収益物件を買いなさい 住宅ローンで不動産投資を行う方法」の第10章の内容を見ていきたいと思います。
目次
【第10章 住居付き収益物件を購入するデメリットとその解決方法】
・入居者と顔を合わせる頻度が高い、その解決法
【概要】
入居者と顔を合わせる頻度を減らすには、玄関の位置を北側と南側に変える、またはオーナーは1階、賃貸は2階といったように変えると良いと真は言います。
【感想】
これはもちろんそうなのですが、実際問題新築ならともかく、中古物件でここまでしっかり考えて設計されている物件はないかと思います。
そもそも住居付き収益物件は少ないにも関わらず、こんな物件を探していてはいつまでたっても物件購入が出来ません。
やるなら新築でやるか、間取りを少し変えてリフォームしてしまう位しか、方法はないかと思います。
・大家と距離が近い物件を嫌う入居者もいるが気にしない
【概要】
大家との距離を気にする人は取り逃がすかもしれないが、それよりも選んでもらえるメリットが多く、さらに部屋数が少ない間はそれ程問題にならないと真は言います。
【感想】
これは真の意見に同意ですね。
正直、部屋数が片手位しかない場合、もはや集客がどうとかの問題ではなく、この部屋を選んでもらえるかどうかにかかっていると思います。
その為、まずは自分の持っている物件を自分のターゲットとする人に選んでもらえるようにするにはどうしたらいいかを考えた方が、空室はより埋まりやすいと思いました。
・不良入居者がいると家族と自分の生活が不安、その解決法
【概要】
不良入居者を物件に入居させないためには、安易な家賃引き下げをしない、しっかりとした仲介会社にて入居審査を行う、自分自身で入居審査に立ち会う等の方法があると真は言います。
また、ペット可の物件ではオーナーが自らペットの面談も行う人もいるそうです。
【感想】
住居付き収益物件には全体に不良入居者は入れたくないですよね。僕も妻と小さい子供がいるので、絶対にここは譲れません。
ここで紹介されている仲介会社にて入居審査を行う際に、一つ良い方法があります。それは住居付き収益物件だけは、地場の不動産管理会社に入居付けも依頼するということです。
地場の不動産管理会社はその地域一帯の管理を請け負っていますので、もしその地域に変な入居者を入れてしまうと瞬く間に噂が広まり、仕事を失ってしまいます。
そのため、入居者の審査については慎重になります。ですから、住居付き収益物件を検討している方は、必ず地場の不動産管理会社に仲介も依頼することをお勧めします。
・他人と隣合わせなので、アパート暮らしと変わらない、その解決法
【概要】
騒音に関してはオーナーが2階に住むことで大体は回避出来ると真は言います。
また入居者と切り離された生活がしたい場合は、家賃回収や退去、その他トラブル対応を全部管理会社に丸投げすれば、利益構造だけを手に入れることが出来ると真は言います。
最後に真は、どんな問題が起こっても積極的に解決しようとすれば解決できない問題はないと言っています。
【感想】
今の時代、利益構造は欲しいが入居者との接点はいらないという方も多いかと思います。僕自身も、その考えは強く、管理会社に家賃回収や退去、その他トラブルの対応はお願いしてしまっています。
最後に真が言っている、「どんな問題が起こっても積極的に解決しようとすれば解決できない問題はない」というのは、非常に大事な心構えだなあ、と改めて思いましたね。
今一度胸に刻みたいと思います。
次回は、第11章 住宅ローンを使った物件購入例を見たいと思います。
