引き続き、本書「自宅は住居付き収益物件を買いなさい 住宅ローンで不動産投資を行う方法」の第2章の内容を見ていきたいと思います。
目次
【第2章 銀行融資に挑戦、そして挫折】
・銀行に融資相談をしてみる
【概要】
「人に頼っていてはいけない」と気付いた真は、良い物件が出たら無謀を承知で銀行に直接持ち込むことにしました。そして、ある銀行へ物件を持ち込むことに。
担当者との面談は滞りなく終わり、真としてはそれなりの手ごたえがありました。
【感想】
銀行へのアポなし突撃に関しては、正直しない方がよいような気がします(笑)。
私も過去、一度銀行へ突撃(さすがにアポは取りました)を行ったことがありますが、不動産業者からの紹介があった方が、銀行側としても安心ですし、借り手側の労力も少なくて済みます。
ただ、1点注意すべき点としては、他にもっと良い融資が出る可能性があるのにも関わらず、不動産会社と銀行が繋がっていて、不利な条件で融資を受けてしまうということです。
ここは自分でしっかりと内容を吟味したほうが良いと思います。
・属性が悪いと不動産投資用の融資が付かない
【概要】
銀行から融資可否の連絡が来た真は愕然とします。
銀行からは、アパートローンはサラリーマンしか対象としておらず、契約社員である真にはそもそも融資の扉が開かれていない、と。
【感想】
これは厳しい現実ですよね。
ただ、実際問題正社員であっても、勤続年数が1年未満だったりするとアパートローンは融資承認されない銀行もありますし、こればかりはどうしようもありません。
本当にアパートローンで不動産投資を拡大していきたいと考えるのであれば、まずは正社員になれるように努力する、ということをしないといけないかもしれません。
・属性とは何か
【概要】
星から「属性とは何か？」という質問があります。真は「属性」について、回答します。
【感想】
当たり前の話ですが、属性は高いに越したことはありません。年収300万円より年収1000万円の方が、契約社員より正社員の方が、勤続1年より勤続3年の方が、銀行には高属性と見られます。
・どのような属性好まれる？
【概要】
星はさらに質問を続けます。
属性については、やはり安定した仕事で給料も安定していて、ちゃんと返済してくれそうな人が、銀行からの評価が高いことを伝えます。
また、会社経営者には融資をしない銀行もあると、真は星に伝えます。
【感想】
属性については、預貯金額も以下の観点で見られることがあるそうです。
年収400万円で貯金1000万円のAさんと、年収1000万円で貯金100万円のBさんでは、Aさんの方がしっかりしている(お金を散財せず、しっかりと自己管理が出来る人)と判断される可能性が高いです。
・年収、自己資金はどのくらい必要か
【概要】
真が融資相談した銀行では、アパートローンについては給与所得600万円が足切りラインだと話がありました。
また他の銀行では、物件の評価は融資判断に影響せず、属性だけで融資を決めるという銀行もあるとのことでした。
加えて、真は預貯金額の不足も指摘されています。
【感想】
アパートローンについて、給与所得での足切りラインがあるのは間違いないかと思います。
またここ数年は物件の評価が高ければ、フルローンやオーバーローンが出ていることも多くありましたが、スルガ銀行またTATERU社の一件以来、銀行融資が急激に絞られてきているように感じます。
頭金も1～2年前であれば不要だったのに、2018年に入り20%程度要求されるようになっている気がします。融資が絞られてきたときはいかに現金を持っているかが勝負になりますね。
・不動産投資をあきらめるべきか
【概要】
星は当時60万円のみしか貯金がなく、更に正社員ではないという決定的な属性の悪さがありました。
星は、不動産投資は出来ないのではないかと、かなり重い気持ちで真の話を聞いていました。
【感想】
そもそも不動産投資を行うのであれば、やはり少なくとも200～300万円程度は現金を残しておくべきだと思います。
特に中古物件等を購入する場合は、フルローンで購入できたとしても、その後すぐに工事が必要な事象が発生してしまうと、60万円しか貯金がなければそこで終了です。
また運良くそのようなことが起こらなくても、そもそも不動産の登記費用や仲介手数料、火災保険等を払ってしまえば、1円も残らない可能性があります。お金を残すためにはオーバーローンを組むしかありません。
やはりどんな投資をするにしても、まずは労働収入からある程度の種銭を作らないといけないというのは、動かしようのない事実かと思います。
次回は、第3章 住宅ローンとの出合いを見たいと思います。
