引き続き、本書「自宅は住居付き収益物件を買いなさい 住宅ローンで不動産投資を行う方法」の第11章の内容を見ていきたいと思います。
目次
【第11条 住宅ローンを使った物件購入例】
・今までの家賃よりも住宅ローンのほうが安くなった例
【概要】
星は真から様々な話を聞き、住居付き収益物件を購入することがいかに有用かは理解しました。ただ、これに再現性があるのかが心配だと真に告げます。
すると真は、4つの例を挙げて話をしてくれました。
まず一つ目は、今までの家賃よりも住宅ローンの方が安くなった例をあげます。
この例は、これまでの家賃より住宅ローンの方が安くなり、更に満室運営が出来れば毎月の住宅ローンを全て家賃収入で賄えるという例です。
全空室になっても、これまでの家賃より住宅ローンの方が安く、1部屋でも入居者がいれば住宅ローンの返済を助けてくれるということで、確実な勝ち戦だとこの例の方はおっしゃっています。
【感想】
この例は勝ち戦ですね。
新宿から40分程度という所をどう考えるか、人により価値観が分かれる所かと思いますが、今後も賃貸需要がある地域であれば、かなり良い投資だったのではないでしょうか。
・都心から少し離れれば、新築でもしっかりと収支が回る例
【概要】
この例は都心から1時間半ほど離れていますが、物件を新築し毎月の家賃収入と住宅ローン返済額+固定資産税の合計がプラマイゼロになるというものです。
投資としての旨みは少し薄いかもしれないと真は思いましたが、クライアントは新築にタダで住めるということで非常に喜んでいました。
また、この方は身内の建築業者に発注した為、逆に値引き交渉が難しかったとおっしゃっています。
【感想】
都心から1時間半という所にこの先どれ程賃貸需要があるかわかりかねますが、それでも1部屋でも入居があればかなり住宅ローンの返済は楽になるかと思います。
最後に書かれていた身内に発注を頼んだため、逆に値引き交渉が難しかったというのは、少し興味深かったですね。普通は身内に頼めば安くなりそうですが、そうならないこともあるということですね。
・高級エリアに安い家賃で住んでいる気分という例①
【概要】
この例は東京23区の目黒区の某駅に家賃収入と住宅ローンがほぼ一緒の物件を購入されたクライアントです。
修繕費や固定資産税を入れると、毎月少額赤字になりますが、憧れの東京23区に住むことが出来て、奥さんもお子さんも大喜びだと言います。
【感想】
この例は、初めから赤字になることがわかっていて購入している例です。
ただ赤字と言っても、毎月数万円というかなり少額です。その支払いだけで目黒区に住めているということは家族のことを考えると非常に有意義なことだと思います。
普通目黒区に家族3人で住もうと思えば、家賃12～15万円程度は覚悟しないといけないので、数万円で住めるのはメリットですね。
・高級エリアに安い家賃で住んでいる気分という例②
【概要】
最後は、山手線内、大崎駅で新築されたクライアントの話です。
住宅ローンの返済が月24万円、地下室を貸し出していますが地下室の家賃はなんと14万円です。
オーナーは地上の3階建てに月10万円で住んでいることになります。
【感想】
山手線内大崎の3階建ての戸建となれば、普通であれば月25万～30万程度は家賃がかかるでしょうか？それが月10万円で住めているとなると凄いことですね。
僕も東京23区の新築で住居付き収益物件を立てていますが、月10万円以下の支払いで、2～3階に住んでいます。普通に賃貸で借りれば15～20万円位する地域かと思いますので、やはりこういった使い方は非常にメリットがあると思います。
・外国でも居住付き収益物件で暮らす人たち
【概要】
真がカナダやオーストラリアで住んでいた時に、日本の住居付き収益物件と同じ考え方で収益を上げていた人達の紹介がされています。
カナダでは地下室を、オーストラリアでは自宅をシェアハウスとして開放している方の話が載っています。
【感想】
私も学生時代、少し海外に住んでいたことがあるのですが、やはりシェアハウスに住んでおり1部屋4万円位で借りていた記憶があります。
世界中で行われている投資だと考えると、やはりこの投資は再現性があり、かつ非常に有効なスキームなのではないかと思いますね。
次回は、【エピローグ】人生はちょっとしたきっかけで変わるを見たいと思います。
