引き続き、本書「自宅は住居付き収益物件を買いなさい 住宅ローンで不動産投資を行う方法」の第6章の内容を見ていきたいと思います。
第6章は少し長くなってしまったので、2記事に分けて記載しています。
目次
【第6章 住宅ローンを利用し、物件を購入する】
・誰が儲かっているのか
【概要】
普通に住宅を買うことで儲かるのは、銀行や新築を建築する建築業者であり、購入者である自分達はこれら業者の利益構造の一部ではないかと考えます。
しかし、住居付き収益物件であれば、様々ある問題のうち、殆どを解決できると思った真は、益々住居付き収益物件(賃貸併用住宅)を買おうと心に決めます。
【感想】
この章では普通に住宅を買うと、儲かるのは銀行や、新築の場合は建築業者との記載があります。そして我々は彼らの利益構造の一部になっていると。
もちろんこれはこれで正しいと思うのですが、こと銀行に関しては、彼らが融資してくれない限り、我々は物件を購入出来ないわけで、完全に？敵対視するのはどうかな、と思いました
やはり不動産投資を進めて行くには良い銀行とのパイプは絶対に必要不可欠だと思います。
・物件探しの条件を緩和する
【概要】
真は都市銀行から満額融資を引きたかったため、自己使用部分が50%以上の物件を重点的に探していましたが、半年経っても良い物件には出会えませんでした。
そこで自己使用部分が3分の1以上という条件まで広げることにしました。
【感想】
半年探して見つからないのであれば、条件を緩和するのは正しい選択だと思いました。
正直不動産投資をやっていて、完全に自分の希望にあった物件に出会うことはまずないです。
なので絶対に妥協出来ない部分を除けば、それ以外は少しは条件を緩和する必要があると思います。
・複数の居住付き収益物件が出てきて悩み、そして解決する
【概要】
条件を緩和すると、真は様々な物件に出会います。
その中で低利回りの都内好立地物件もありましたが、今は安定収入源の確保とお金を稼ぐ仕組みを獲得することが最優先だと考えた真は、都内の仕事場に通勤できる立地で高利回り物件に狙いを定めることに決めました。
【感想】
ここで真は改めて自分の目標は何なのか？を再認識しています。
不動産投資に限らず、何事もそうですが、明確な目標や方向性、そしてそこにたどり着くまでの計画がしっかりと立てられれば、既に80%程度仕事は終わった(成功の道筋は見えた)状態だと思います。あとは計画通り行動すれば良いだけですからね。
普段仕事をしていても、無計画に仕事をしている人が多いことに気付きませんか？今週何をどこまでするか、決めていない人、このような人は恐らく何をやっても中途半端に終わります。
・とうとう希望の物件に出合う
【概要】
真はとうとう希望条件に合う物件と出会います。収支を計算しても、月々約9万円程のプラスが出る物件です。
真は翌日、早速物件を見に行くことにしました。
【感想】
真は翌日に物件を見に行くことを決めています。
これは非常に大切なことで、特に競争が激しい物件だと、即座に買い付けが入ってしまうこともあります。とにかく自分が良いなと思った物件に関しては、すぐに行動することが何より大切です。
まずは自分が買う可能性があること、そして出来れば一番手でキープしたい事などは早めに不動産会社に伝えるべきです。
・物件現地を見に行く
【概要】
真は新宿駅から物件まで、購入後実際に通るルートを通ってみました。また物件に着いてからは、物件の調査や周辺物件の入居率調査をしました。
その結果、真の中で合格基準に達しており、真はこの物件を買うことに決めました。
【感想】
物件まで実際に通るルートを使ってみることはいいのですが、その後物件調査で外壁をチェックしたり、周辺物件の調査で電気メーターやガス栓が開いているかをチェックしたりと、一般の購入者だと一人で行うと少し怪しまれるのではないかと思われる記載がありました。
慣れていれば問題ないかもしれませんが、初めて不動産を購入される方は、物件調査や周辺調査に関しては、出来れば不動産会社の担当者と一緒に行った方がいいかもしれませんね。
・実際に購入した物件概要と収支、価格交渉、そして驚きの融資結果
【概要】
真は銀行に住宅ローン審査を申し込むとともに、不動産仲介会社を通じて2割の指値をお願いしました。
結果、銀行融資は融資金額の95%、指値は1割5分で通り、物件購入後約100万円が真の手元に残るオーバーローン状態となりました。
その後、真と星の会話に戻ります。星は真から聞いた話がまだ本当の事と信じられないようでしたが、自分も出来るかな？と真に問いかけます。
真は、俺に出来たんだから星にも出来ると、背中を押します。
【感想】
まず、オーバーローンになったことに関してですが、これは良くある話のようです。実際僕もこのような状態になったことがあります。
ただやはり物件の積算価格よりもローン残高が多いと、次に物件を買います際には不利になりますので、その辺は気をつけて頂ければと思います。
次回は、第7章 住宅ローンを使えるようにする裏技を見たいと思います。
