引き続き、本書「自宅は住居付き収益物件を買いなさい 住宅ローンで不動産投資を行う方法」の第4章の内容を見ていきたいと思います。
目次
【第4章 銀行の住宅ローン概要を調べてみる】
・年収が低くても融資が通りやすいのは本当だった
【概要】
住宅ローンに興味を持った真は、住宅ローンに関して、色々と調べました。
その過程で、税込年収100万円以上とダイレクトに記載されているものもありました。
【感想】
住宅ローンについて、真が調べている、ということが書いてあるのみです。
・住宅ローンが通りやすい理由、不動産投資ローンが通りにくい理由
【概要】
住宅ローンがと不動産投資ローンで融資のハードルが違う理由が記載されています。
具体的に、住宅ローンの融資の場合は、「返済原資は毎月の給料から」と記載すれば銀行内で稟議が簡単に出せること、また借主が返済不能になっても融資担当者の責任とはならないとのことです。
逆に投資用不動産融資の場合は、周辺の賃料相場や空室予想、賃料の下落予想、人口減少の予想等のシミュレーションを行わないといけないこと、借主が返済不能になった場合は、融資担当者の責任が大きくなることが記載されています。
【感想】
この理由を読んでなるほどな、と思われた方も多いかと思います。
要は、銀行内で銀行員が簡単に稟議を上げられるかどうか、そして貸し倒れが発生した際に、融資担当者自身の責任になるかどうか、という所が肝になっています。
第3章の部分で僕が指摘したように、本来であればアパートローンは、返済原資が毎月の家賃+給与です。
なのできちんと調査を行えば、返済原資が毎月の給与だけの住宅ローンよりも安全なはずなのですが、その調査を銀行員が怠っている(もしくは調査する時間・能力がない)のですね。
加えて、融資に失敗した(返済が滞った)場合、融資担当者の責任になるとなれば、元々保守的な人間の集まりである銀行で、住宅ローンよりも積極的にアパートローンを取り扱う行員は少なくなると思います。
・実際に融資担当者と話をしてみる
【概要】
真は、実際に融資担当者と話をしてみました。
具体的には、都市銀行１行、地方銀行３行、信用金庫１行の5行です。
大まかな情報は同じですが、細部に関しては各行特色があり、微妙に違うことがわかります。
【感想】
融資を受ける際には、出来るだけ多くの銀行の条件を見比べた方がよいと思います。
私も住宅ローンを受けるときは4行に相談へ行きました。
フルローンを認めてくれて金利が最も低い銀行を選びましたが、逆に頭金として5%を求められ更に金利が高い銀行もありました。
1行しか条件を聞かず、もしくは不動産会社と提携している銀行の条件しか聞かず契約する方が多いようですが、これは少々面倒くさくても必ず行った方が良いです。
数千万円の借入に対する条件です。後々後悔しないよう、必ず複数行で条件見比べて下さい。
・ノンバンクと驚きの新情報
【概要】
真は最後にノンバンクへ借入条件の確認を行います。
真はここで初めて賃貸併用住宅のことを知ります。
住宅ローンは50%以上が自己居住となっていれば、残りを賃貸として貸し出すことも問題ないという、意外と知られていないルールを知ります。
真は自分が不動産投資を行うにはこれしかないと気付きます。
【感想】
本書のタイトルにもある、所謂賃貸併用住宅について、ようやくここから話が始まります。
僕も単純に住宅を買うだけでは、それは負債となってしまうので、正直今の時代賢い選択とは思えません。
例え収入が低くない正社員のサラリーマンだったとしても、普通に住宅を購入するのではなく、賃貸併用住宅として購入しておく方が、毎月の返済も楽になりますし、単純に借入金が負債とならず、資産となるのでこれからの時代にとってはいいのではないかと思います。
ただ、当たり前ですが賃貸経営をするということは、経営者として色々なことを考えて運営をやっていかなければいけないので、その辺が煩わしく、人生においてそこに時間を割きたくないという方はおすすめはしません(まあそういう考えの方は本書やそもそも不動産投資に興味がないかもしれませんが)。
次回は、第5章 知られていない住宅ローンの使い方を見たいと思います。
